与去年9月行情相比，如何？| 楼先生问答NO.426
◎楼先生问答[在线版]正式上线，点击进小程序
“客户明显理性了很多。”
如果说，一个月前，开发商对市场还抱有幻想。那一个月后的现在，开发商终于再次见识到「政策市场像天气一样变化快」，客户流量下滑，是开发商普遍的感受。
今年9月预计68个楼盘集中上市，实际可能会更多，真正意义上的「开盘潮」要来了。购房者可能后知后觉一些，但一些大型开发商，早就感受到阵阵寒意。
接下来一个月卖41宗地块，其中主城区18宗，萧山区6宗，余杭区13宗，富阳区3宗。也就是说，今年9月不仅有开盘潮，还有卖地潮——真正考验开发商预期的时刻。
这两年是最为典型的政策市场，大家也都认为，今年和去年的行情曲线几乎是重合的。既然这样，我们有必要回顾一下去年9月的行情：
| 去年9月 | 关键点 |
| 第一周 | 1、高位买入的二手房担心站岗。 2、新房行情往下掉，开发商被质疑往中签率里注水。 3、市场和舆论关于降价呼声很高，开发商表示“确实没以前火了”。 |
| 第二周 | 1、数据显示40城地价五连跌，孙宏斌说：我们融创非常小心谨慎。 2、二手房降价也难卖，350个小区挂牌均价出现下调，最大下调幅度超3000元/㎡。 3、杭州楼市行情急转直下的速度，令人吃惊。市场已经不再微妙，调整势态已经确立。 |
| 第三周 | 1、显性库存维持在历史较低水平，但盘点出来的实际库存是“两年前”的历史高点。 2、限价明确不会放开，开发商心态转折：高价地开始入市，续销盘加快出货，一周发出22张预售证。 3、市场开始出现投资客抛售。 |
| 第四周 | 1、万科亮出最低线战略：活下去。整个行情瞬间充满危机感。 2、二手房量价齐跌，有房东降价急售，有买家违约10万终止交易。 3、杭州郊区三宗宅地起拍价下调约15%，全部底价成交。开发商预测：2019年将会是最难的一年。 |
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
良渚红盘交付、高抛低吸、未来科技城
@张日
老师好。目前有有2套良渚新城核心区域房子，一套是万科未来城一期，当时买进单价1.1万左右，85方。另一套和昌府，113方，单价2.1左右。本人想出售未来城，去未来科技城摇号，但是怕中签率太低，就目前的政策和楼市情况该如何操作？
楼先生：刚刚交付就打算卖掉再参加摇号，是看着未来科技城的限价，挡不住诱惑吗？或者，冲着未来科技城更好的地理位置，换一套自己想住的房子？理论上来讲，卖掉良渚的次新房，以同样的单价，换一套未来科技城的新房，当然是划算的。但问题是，你能保证有这么好的运气吗？
如果有信心，就去搏一搏好运气。但可以肯定，不管是未来悦、西溪公馆，还是接下来的天空之城、杭州富力中心，中签率都可能是个位数，不好摇。如果都摇不到，心态会不会不好了。或者说，未来科技城一个也摇不到，愿不愿意接受其它区域的房子？这些都是你自己得做出的决定。
就目前的政策和行情来看 ，倒是对摇号有利。一是，自政治局定调以来，各种政策都在收紧；二是，下半年行情大概率还是会跟去年同期一样，比较寡淡。但也要注意，再寡淡的行情，未来科技城的这几个新盘，还是会很难摇。
其实如果想「高抛低吸」，不确定性还是存在的，运气这种事很难讲。稳妥一点，未来城、和昌府都可以继续持有，没必要折腾，都是硬通货。若是为了换一套房子考虑自住，那就努力去折腾吧。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
首付350万、杭京源、杭州大家、国樾
@丫丫
老师你好，改善型住房，二套首付有350万，想离父母近一点在拱墅拱宸桥附近的，有没有推荐的？
楼先生：推荐当然有。比如你可以稍微垫一垫脚，去买杭州大家。从房子本身来说，拱宸桥附近，杭州大家非常值得关注，产品设计非常出众，精装的细节、品位，都是出类拔萃的。此外在总价上更契合的，还有国樾，它有118方户型，或者128方的低楼层也可以够得上。
如果愿意等，附近还有两个区域可以留意，一个是申花，九龙仓天荟、天玺有120方以内的户型，总价上也能匹配，不过暂时装修标准还没定，价格方面不会超出5.4万。还有一个是大关，等待的时间会更长一些，到年底，杭京源会上市，它有108方三房，产品、地段都不用担心，就是小户型难买。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
四线城市/警惕投资、杭州留学回国落户
@合欢树下
儿子大三，在美国留学，大概率会回杭或沪工作，手中有300万，浙江四线城市二线房价，投资本地房产已无性价比，杭州没房票，应如何投资？
楼先生：我们推出「浙江楼市怎么样了」省内城市洞察系列，基本能验证你的想法，那就是接下来还要投资省内的四线城市，都得慎重考虑，甚至如果仓位比较满的话，应该适当减仓。当然，国内一线城市以及像杭州这样的热点二线城市，还没有配置的，有机会可以放心操作。
只不过对你们来讲，没有房票买不了住宅，其它比如酒店式公寓、商铺或者写字楼，也都不是特别建议，现在买入了，过几年其实也不好出手换成住宅。上海当然好，但购房门槛比杭州还要高得多，更没希望。要么想办法缴纳社保，或者想办法搞掂户口，其它还有一个特殊渠道，可以尝试一下法拍房，能否买到满意的房子，就可遇不可求了。
如果都不成，那就等孩子毕业回国吧，杭州有「留学回国人员落户政策」，到时凭借工作证和学历认证书，可办理。我估计这两三年杭州房价还是会等着你们的。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
绿城金沙湖项目、购房多用杠杆、限贷
@小米
层楼先生好。先生在西溪湿地附近，女儿在下沙高教园区工作，适婚年龄。女儿单身房票1张，先生也有房票（杭州无房，省内有2套房贷记录），如何考虑购房安排？请推荐。
楼先生：有一点可以确定，用女儿的首套房资格。如果用先生的购房资格，尽管在杭州还是首套房，由于受制于限贷政策，只能全款购房。不用杠杆的购房行为，都是不划算的。或者，省内的两套房子卖掉一套，或者其中一套贷款还清，然后用先生名义买，最低能做到6成首付。
至于楼盘推荐，这个太为难我了。具体怎么买，买哪里，要根据你们家庭的实际需求，以及总价预算。如果想给女儿买房子，那就往城东方向靠，或者直接在下沙也有的选，现在的大学城北以及明年金沙湖还有绿城的房子。另外还得看手上有多少资金，以及想买多少总价的房子，根据这两点，看看自己是想多贷款，还是少月供。
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
二手房/枫华府第vs一手现房/锦绣公馆
@啊蒙
你好，家在学军小学求智巷校区。老破小，想边上近一点买个房子改善。一手房，看到中冶，就在杭州公馆隔壁，四季度开，能否评论下？缺点是距离学校有距离，要开车接送。去看了杭州公馆，感觉人气很低。二手房考虑枫华府第，地铁三条，距离学校近，可以坐地铁。您看应该怎么买好？
楼先生：锦绣公馆的具体产品细节都还没亮出来，不过听说中冶在科技住宅方面，有一套有别于金茂、朗诗的系统，而这套系统就会应用在这个楼盘当中。其它这个楼盘还有几个优势：一是地段，属于西湖区，很多人比较看重这一点；二是，正宗的文教区，周边名校环伺，学区是它很大的卖点；三是精装现房销售，所见即所得。这几点加在一起，这样的房子，还是比较难找的。
枫华府第这样的房子，也需要更新换代。很有可能，卖掉之后就是为了置换锦绣公馆。因此，既然有在两个楼盘之间进行选择的承价能力，还是建议考虑锦绣公馆多一点，毕竟已经是上千万一套的房子，与这套房子相关的需求，孰轻孰重，应该考虑权衡得更全面，毕竟这次改善之后，可能就要住上十年二十年的。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣楼先生
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络